顺位

不动产物权在不动产登记簿上依设立的时间先后所排列的顺序中占据的位置。任何一项不动产上均可以设立多项他物权，如一项土地所有权之上，可以在设立用益物权性质的土地使用权的同时，设立一项或者数项担保物权性质的抵押权。此时，这些限制物权的行使顺序必须依照一定的原则或方法予以确定。顺位的目的在于依其登记的先后顺序确定其行使顺序。顺位只适用于所有权之外的不动产物权，不适用于动产物权。顺位制度的建立，实质上赋予不动产物权两种权利：一是该实体权利本身，二是该实体权利所享有的顺位权利。顺位权利是实体权利的程序权，是实现实体权利的程序保障。它贯彻自中世纪以来民法的“优先顺位的权利优先实现的原则”，对保护权利人和交易安全起到了重要作用。顺位依以下规则进行：(1)因任何不动产均可以负担多个设定的物权，故一切设定的不动产物权，包括用益物权和担保物权，均发生顺位问题。(2)顺位的建立只依据权利纳入登记的时间顺序，并以登记的时间顺序表示。(3)优先顺位的权利绝对优先实现。后续顺位的权利，只有在优先顺位的权利实现后才能实现。如优先顺位的权利实现后，后续顺位的权利已无法实现，则被视为涤除。(4)后续顺位的权利人不得为损害优先顺位权利人的利益的行为。顺位可以抛弃和保留。优先顺位的不动产权利人抛弃其权利时，其顺位同时抛弃，后续顺位的各权利人的顺位也依次前进。顺位保留是不动产的所有权人为将来必然产生的不动产的限制物权保留一个优先的顺位。当被保留顺位的限制物权产生时，经登记而直接进入优先的顺位，而不必依其成立的时间被登记在后续顺位。顺位还可以变更，即性质相同的不动产物权，优先顺位与后续顺位之间可以交换其位置。顺位变更在各变更的顺位纳入登记后生效。但顺位的抛弃或变更涉及第三人利益时，应当事先征得第三人的同意。第三人同意，应当采取书面形式且不得撤销。未征得第三人同意而抛弃顺位造成第三人损害的，由抛弃顺位者负赔偿责任；未征得第三人同意变更顺位造成第三人损害的，由变更顺位的各方负连带赔偿责任。此外，在顺位保留和顺位变更时，均必须登记。否则不发生效力。